Comment récupérer son dépôt de garantie non rendu ?

Chaque année, des milliers de locataires se heurtent à la même mauvaise surprise : un dépôt de garantie non rendu plusieurs semaines (voire mois) après le déménagement. Vous avez rendu les clés, l'état des lieux est fait, et pourtant la caution tarde, ou le propriétaire annonce des retenues floues.

Bonne nouvelle : le droit encadre strictement la restitution, avec des délais, des justificatifs exigibles et une pénalité automatique en cas de retard.

Dans cet article, vous allez comprendre ce qu'est le dépôt de garantie, les délais légaux de restitution, les motifs acceptables (et ceux qui ne le sont pas), puis les étapes concrètes pour récupérer votre dépôt de garantie : relance, mise en demeure, commission de conciliation et tribunal si nécessaire.

À la fin, vous trouverez aussi un modèle de lettre de réclamation caution prêt à adapter, ainsi qu'une FAQ pour répondre aux questions les plus fréquentes.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Définition légale

Le dépôt de garantie est une somme versée à l'entrée dans le logement pour garantir l'exécution des obligations du locataire (loyers, charges, réparations locatives justifiées).

En location nue (résidence principale), il ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges (« en principal »), conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne doit pas servir à « faire payer une remise à neuf » générale : il sert uniquement à couvrir des sommes réellement dues et justifiables.

Délais légaux de restitution

Le délai de restitution de la caution dépend de l'état des lieux de sortie comparé à celui d'entrée :

1. 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme
2. 2 mois si des réserves sont mentionnées

Le point de départ est la restitution des clés par le locataire, pas la fin théorique du bail.

[!IMPORTANT] En cas de retard, la somme restant due est majorée de 10% du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard commencé, sauf si le retard est dû à l'absence de nouvelle adresse communiquée par le locataire.

Pourquoi votre dépôt n'est pas rendu ?

Motifs légitimes

Le bailleur peut retenir une partie du dépôt dans les cas suivants :

• Loyers ou charges impayés : montants réels justifiés
• Réparations locatives : dégradations imputables au locataire (avec devis/factures)
• Régularisations de charges : avec décompte détaillé

Motifs abusifs

Certaines retenues sont illégales :

• Vétusté normale : usure liée au temps (pas imputable au locataire)
• Travaux de gros entretien : réparations structurelles à la charge du propriétaire
• Retenues sans justificatifs : déductions « au doigt mouillé » sans devis ni facture

La loi est claire : toute retenue doit être justifiée et documentée.

Étapes pour récupérer votre caution

Étape 1 : Relance amiable

Commencez par une relance simple (email ou courrier) en rappelant :

• La date de remise des clés
• Le délai légal applicable (1 ou 2 mois)
• Une demande de décompte détaillé

Conservez une preuve de l'envoi (copie email, capture, courrier).

Étape 2 : Mise en demeure

Si la relance ne suffit pas, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Contenu obligatoire :

• Référence à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989
• Montant du dépôt à restituer
• Délai de réponse (8 à 15 jours)
• Mention de la majoration de 10%/mois en cas de retard
• Annonce des recours suivants (conciliation, tribunal)

Étape 3 : Commission départementale de conciliation

La Commission départementale de conciliation (CDC) permet de tenter un accord amiable entre bailleur et locataire.

Avantages :

• Gratuit
• Rapide (quelques semaines)
• Évite un procès

Si un accord est trouvé, un document de conciliation est rédigé et signé, ce qui sécurise l'engagement.

Étape 4 : Tribunal judiciaire

Si aucune solution amiable n'aboutit, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.

Le juge peut ordonner :

• La restitution du dépôt
• Le paiement de la majoration de 10%/mois
• Le remboursement des frais de procédure

Préparez un dossier solide : états des lieux, preuve de remise des clés, LRAR, justificatifs.

Modèle de lettre de mise en demeure

Conseils pour maximiser vos chances

1. Conservez le bail et les états des lieux (entrée et sortie) : ce sont les pièces centrales
2. Archivez toutes les preuves : remise des clés, échanges (emails/SMS), LRAR
3. Exigez des justificatifs précis si le bailleur retient une somme (devis, factures)
4. Restez ferme mais courtois : une mise en demeure structurée déclenche souvent la restitution

FAQ

Peut-on déduire des frais de nettoyage ?

Une retenue n'est défendable que si elle correspond à un manquement réel (saleté anormale constatée) et qu'elle est justifiée par des éléments (facture/devis) cohérents avec l'état des lieux de sortie. En cas d'usure normale ou d'exigence de « remise à neuf », la retenue est contestable.

Que faire si le propriétaire ne répond pas ?

Après la relance, envoyez une mise en demeure en recommandé, en rappelant les délais et la majoration de 10% par mois de retard. Sans réponse, saisissez la Commission départementale de conciliation (gratuit), puis envisagez le tribunal si nécessaire.

Quel tribunal saisir ?

Les litiges liés au dépôt de garantie relèvent du tribunal judiciaire. Le dossier doit être documenté (états des lieux, preuve de remise des clés, LRAR, justificatifs).

Combien coûte un avocat ?

Un avocat n'est pas systématiquement obligatoire pour engager une démarche, mais il peut être utile si le dossier est complexe ou si les montants sont importants. Avant d'en arriver là, la conciliation gratuite peut déjà permettre de débloquer de nombreux cas.

Conclusion

Face à un dépôt de garantie non rendu, l'objectif est simple : agir vite, garder des preuves et suivre une méthode.

Relance amiable, puis mise en demeure, puis commission de conciliation : ces étapes suffisent souvent à obtenir paiement, surtout quand les délais légaux et la majoration de 10% sont rappelés clairement.

Si rien ne bouge, le tribunal judiciaire peut trancher.